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珠海作为粤港澳大湾区的重要节点城市，其楼市在近年来的政策红利、区位优势及产业升级等多重因素驱动下，呈现出显著的区域分化特征。
横琴：
横琴是珠海房价的“天花板”，均价超过5万元/㎡的豪宅集中于此。其核心支撑力在于国家级战略定位与跨境资源整合。
政策红利：
横琴粤澳深度合作区享有免税、跨境金融等特殊政策，吸引了超5000家澳资企业入驻，如中医药科技产业园、澳门青年创业谷等。这些政策优势不仅吸引企业投资，还催生了高端居住需求。
稀缺性资源：
横琴住宅用地供应有限，住宅产品以稀缺的大平层和别墅为主，加之毗邻澳门的区位优势，使其成为高净值人群资产配置的首选。
基建与配套升级：
横琴口岸、城际轨道及高端商业综合体（如华发商都）的落地，进一步提升了区域价值。但需注意的是，目前生活配套仍滞后于产业发展，常住人口不足导致部分商业冷清，政策兑现度需长期观察。
香洲区：
香洲区（尤其是新老香洲）是珠海传统核心区，房价梯度在3-5万元/㎡之间，部分学区房甚至突破6万元/㎡。其房价支撑逻辑体现在：
优质公共资源集中：
全市最顶尖的教育（如珠海一中）、医疗（市人民医院）及商业配套（华发商都）均聚集于此，吸引家庭型购房者。
历史底蕴与宜居环境：
情侣路、唐家湾古镇等城市地标塑造了独特的文化氛围，叠加低密度开发优势（相比广深），成为高端人才定居首选。
科创产业集聚：
高新区汇集了格力、金山软件等科技企业，带动高收入群体购房需求。但老城区土地开发接近饱和，交通拥堵与新旧城区界面差异成为制约因素。
金湾：
金湾（含航空新城、滨海商务区）房价在2-3万元/㎡之间，是珠海“西进战略”的核心承载地。其房价支撑力主要来自：
航空产业与制造业基础：
中航通飞、丽珠医药等龙头企业形成产业集群，提供稳定的就业岗位和人口流入，支撑刚需及改善型住房需求。
交通枢纽地位：
珠海机场扩建、珠机城轨开通及珠海大道西延，使其成为湾区西岸的交通门户。未来深珠通道的规划更将强化与深圳的联动。
性价比优势：
相比香洲，金湾房价更亲民，且土地储备充足，规划对标国际（如航空新城），吸引预算有限的购房者。但需警惕产城分离（工业园区与居住区距离较远）及配套短板。
斗门：
斗门（湖心新城、尖峰南）是珠海房价的“洼地”，均价在1-1.5万元/㎡之间，部分项目甚至低至6000元/㎡。其支撑因素包括：
低总价与产品适配性：
以80-110㎡刚需户型为主，总价控制在100万-200万元，契合首套购房者的支付能力。
生态资源与文旅特色：
黄杨河湿地公园、御温泉等生态及文旅项目，吸引注重居住环境的本地客群。但距离主城区较远，通勤依赖拥堵的珠海大道。
政策驱动的去库存：
放宽限购等政策刺激需求，但高库存压力（如湖心新城在售项目超10个）仍导致价格竞争激烈。
十字门和南湾片区：
十字门和南湾片区是近年崛起的改善型热点，支撑逻辑在于：
港珠澳大桥红利：
作为大桥落脚点，十字门承接港澳资源外溢，珠海国际会展中心、喜来登酒店等高端配套提升区域能级。
产城融合试验：
横琴政策外溢效应带动金融、会展产业聚集，吸引新贵阶层置业。但生活配套仍需时间完善。
珠海楼市的区域分化不仅受内生因素影响，也与外部政策及市场环境紧密相关。珠海需在“东西均衡发展”“产业转型升级”及“配套补短板”上持续发力，才能实现从“小而美”到“强而精”的跨越，为楼市提供更坚实的价值基石。购房者亦需理性分析自身需求，在“赌未来”与“求当下”之间找到平衡点。
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