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供应过剩与库存压力
近年来，珠海楼市的二手房待售量不断增加，投资客抛售房源加剧了市场供给过剩的问题。与此形成鲜明对比的是，珠海的新房成交量却出现下滑，导致了库存压力的加大。
人口与经济支撑不足
珠海的常住人口不足300万，且缺乏大规模产业导入，难以形成持续的购房需求。尽管政策吸引了部分外溢投资，但随着周边城市限购放松，珠海的投资吸引力相对下降。
政策调控与市场预期转变
珠海的房贷利率降至历史新低，但政策红利未能有效刺激需求。购房者普遍持观望态度，导致开发商被迫降价促销。
核心区与外围板块分化
核心地段如横琴、香洲等房价保持高位横盘，而外围板块如斗门、高栏港区等承压明显，成为降价重灾区。新兴板块如高新区因科技创新产业聚集而实现微涨。
未来展望
短期内，珠海房价预计将继续震荡筑底，核心区可能止跌企稳，但外围板块仍需消化库存。中长期走势将取决于产业升级成效和大湾区协同发展的情况。对于购房者来说，应理性分析区域价值，警惕投机泡沫，把握机遇。
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