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珠海楼市近期出现了平静的表象，但实际上，新房房价已经位居全国第7名，这引起了人们的关注。珠海作为一个拥有200多万常住人口的海滨城市，长期以来房价一直居高不下。
珠海的高房价与其特殊的城市定位密不可分。作为中国最早的经济特区之一，珠海在1980年即获得政策倾斜。2009年横琴自贸区挂牌后，更成为“一国两制”交汇点的战略要地。政策红利的集中释放体现在土地价值重构、港澳联动优势和产业政策倾斜等方面。
土地价值重构是珠海房价上涨的重要原因之一。横琴新区的未开发土地吸引了保利、华润等头部房企进驻，地价从2015年的4000元/㎡飙升至2018年的29120元/㎡，直接推升了房价。
港澳联动优势也是珠海房价上涨的重要原因之一。港珠澳大桥通车后，珠海成为内地唯一与港澳陆路相连的城市，吸引了大量港澳居民购房。而2024年大湾区限购松绑政策的实施进一步刺激了购房需求。
产业政策倾斜也是珠海房价上涨的重要原因之一。本土巨头格力、长隆等与阿里、蚂蚁金服等科技企业的落户，形成了高端产业集群，带动了高收入人群的住房需求。
然而，珠海房价的上涨也带来了一些隐忧。首先是人口承载力不足。预计2024年珠海的常住人口仅为289万，难以支撑全域高房价。西区与主城区的房价差距达到了2倍。
其次是产业空心化风险。房价收入比超过20:1，导致中小企业人才流失。2016年已有企业主担忧“逼走高端人才”。
最后是政策调控压力。2023年房价创下三年来最大跌幅，反映市场对过度投资的修正需求。
珠海房价的上涨有其合理性，但也存在一些隐忧。政府需要加强调控，防止房价过快上涨，同时要加大对产业发展的支持，以保持房价与经济发展的平衡。
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