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近年来，珠海楼市泡沫成为人们关注的焦点。然而，泡沫最大的地方并不在核心区，而是在主城区外溢版块。这些地段由于高库存和同质化严重，导致楼盘降价幅度大。
对于外溢版块来说，最好的去库存方法是等待珠海主城区核心楼盘成交量和房价稳中有升后，购买力会产生外溢。而外溢版块的楼盘在当前房地产不景气的情况下，只能以低价换量。
以湖心路版块为例，一些楼盘推出了低价特价房，甚至击穿了斗门湖心新块版块新房的地板价。这些楼盘在2022年的时候均价可达到21000元/平，而现在已经降到万元时代。
楼盘降价幅度大的原因主要有两点。首先，周边同质化的新房楼盘太多，导致竞争激烈。其次，整个板块缺乏配套设施，只有口号而没有实质性的兑现。
现在的房地产市场是客户挑楼盘的时代，购房者有更多选择的权利。因此，如果有购房打算，重点考虑合适的板块是关键。区域配套设施、楼盘受众群体、楼间距、户型实用性、开发商和物业口碑等都是决定楼盘定价的硬性条件。
虽然珠海整体房价已经冲到全国前十，但仍有一些便宜的房子存在。然而，这些房子要么地理位置较偏远，要么附近环境不佳。在房地产市场上，城市的核心地段永远是优质资产的代名词。
因此，建议有购房意向的人尽量往核心区挪动，避免购买远且高库存同质化严重的房子。珠海楼市泡沫最大的地方在边缘郊区，而不是核心区。
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