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别不信！珠海人，一边喊没钱，一边买大房！
不知道大家有没有发现，现在的珠海楼市，刚需客似乎“失声”了。打开朋友圈，各大新盘广告，看到的几乎都是改善类大房子。在一些购房群里也常能听到一些声音：“珠海刚需正在被抛弃、老破小越来越难卖、大户型比小户型单价贵......” | 截图自房姐粉丝群
就连开发商对外也会着重宣传：我们做的是纯四房，适合改善自住。那么，珠海市场到底谁在买房？小户型真的没人买了吗？
2021→2023 珠海住宅成交套均面积持续攀升
都说现在买房的人少了，但没想到出手却越来越阔绰。先看一张数据图：
不难看出，从全市来看，近三年来珠海成交面积越来越大了，这也说明当下的确是改善大年。
2021年，全市套均成交面积102㎡；2022年，全市套均成交面积103㎡；2023年，全市套均成交面积106㎡。
细分到各大板块，部分区域表现会更明显。比如，新香洲板块，2020年套均成交面积136㎡，2023年已上涨至160㎡，涨幅高达17.6%。再比如，横琴板块，从2020年套均成交面积92㎡，到2023年128㎡，涨幅高达39%。
观察各大板块数据，对比2020年，2023年套均成交面积上涨的板块有7个，下跌的板块仅有4个。现在的市场还有谁在买房，已经很清晰了。
户型越做越大 改善占据更多市场份额
珠海改善需求抬头这件事本身并不新鲜。早在2022年起，珠海商品住宅的主力成交面积，便开始向100㎡以上转移。
据珠海中原研究中心数据，珠海2021年100㎡以上面积段的成交占比合计为41.9%，在2022年实现占比46.23%。尤其在2023年，政策风向也是往改善端倾斜的。比如认房不认贷、降低二套首付及利率等一系列举措，有效刺激市场改善购买力。
所以，2023年以来，我们在珠海市场看到更多的是改善户型，他们在市场上往往占据着更多的热度。
最近我们整理了2024年珠海新盘集锦：2024年，珠海最值得期待十大新盘（上），其中有不少项目公布了户型面积段：
从上表可以看出，珠海主城区新盘面积最小做到85㎡，最大做到224㎡。主城地价高企，出于利润的考虑，新盘定位通常是高端改善，面向高收入人群，这不难理解。
不过，珠海西区核心板块也出现了纯改善新盘。比如，位于尖峰南的世荣·暻观花园，项目于近期开放了展示区，产品为约102-229㎡三至四房，其中140㎡以上户型占65%，170㎡以上户型近15%。
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珠海小户型，逐渐被抛弃？
不得不承认，高端改善型产品正在成为市场主流。反观，珠海刚需市场如何？难道小户型逐渐被抛弃了吗？
对于这个问题，我们不妨分两个维度来拆解：
1.在珠海买小户型的客户是谁？客户基础有没有动摇？
从客户来源来看，大致可分三大类：自住刚需、学区刚需、投资客户。
首先，珠海纯投资性的客
- 珠海人
- 大房子
- 改善型需求
- 小户型
- 刚需市场
